M-am hotarat! Vreau sa imi construiesc o casa, dar nu stiu ce trebuie sa fac?
Sa iau legatura cu un constructor sau sa intreb la primarie?
Nu! Mai bine sa iau legatura cu un arhitect cu care sa ma consult cu privire la achizitia terenului, sa stabilim impreuna tema de proiectare si pasii pe care urmeaza sa ii parcurgem impreuna! Da, suna mai bine decat prima varianta!
De cele mai multe ori, din cauza lipsei de informatie, pasii pe care un beneficiar (viitor proprietar de locuinta) ii parcurge, nu sunt in ordinea corecta iar problemele apar atat de repede, incat nici nu apuci sa spui "mai bine imi cumparam un apartament".
De aceea este bine sa apelezi de la inceput la un arhitect (cu experienta) pentru a clarifica pasii ce urmeaza sa ii parcurgi si sa eviti diferite situatii neplacute.
In calitate de arhitecti, la randul nostru, intotdeauna ne face placere sa discutam si sa planificam proiectele cu beneficiari informati si constienti de procedurile pe care le vom parcurge impreuna, dornici ca proiectul lor sa se concretizeze fara probleme atat din punct de vedere legal cat si, ulterior, din punct de vedere constructiv.
O constructie de calitate, durabila, confortabila si economica, va avea intotdeauna la baza un proiect bine realizat! O constructie de calitate se poate transforma intr-un "asset" (un activ) a carui valoare va creste in timp!
De aceea iti recomandam sa parcurgi in continuare continutul acestui articol pentru a intelege principiile si procedurile pe care urmeaza sa le parcurgem impreuna (da, impreuna, pana la finalizarea constructiei)!
Sa incepem cu terenul 🌎
Daca nu detii deja un teren si esti in cautarea lui, recomandarea noastra este sa apelezi la un arhitect cu care sa te consulti cu privire la caracteristicile acestuia (atat din punct de vedere legal cat si urbanistic/arhitectural) raportat la viitorul tau proiect!
Daca totusi vrei sa faci asta singur, iti recomandam sa verifici / soliciti urmatoarele documente pentru a fi informat cu privire la ce urmeaza sa achizitionezi:
Verifica Regulamentul Local de Urbanism (RLU): acesta stabileste zonele in care se pot construi cladiri, functiunile (locuire, comert, productie, etc.) permise in fiecare zona precum si conditiile ce trebuiesc indeplinite (POT, CUT, retrageri, etc.).
Solicita Certificatul de Urbanism: acesta confirma ca terenul este destinat pentru constructii si indica regulile si restrictiile aplicabile (conform RLU).
Studiu Geotehnic: din punct de vedere constructiv, iti recomandam sa realizezi si un Studiu Geotehnic (de care oricum vei avea nevoie ulterior) pentru a fi informat, inainte de a achizitiona terenul, cu privire la calitatea solului. Un teren bun te va ajuta din punct de vedere economic, insa un teren slab poate creste semnificativ costurile fundatiilor.
Care sunt pasii pe care trebuie sa ii parcurg?
Daca am rezolvat problema terenului, hai sa mergem mai departe!
Ce facem in continuare?
Pasul 1 > Solicitam Certificatul de Urbanism daca nu il avem deja
Pasul 2 > Realizam Studiile de Specialitate
Pasul 3 > Obtinem Avizele si Acordurile solicitate prin Certificatul de Urbanism
Pasul 5 > Obtinem Autorizatia de Construire
Pasul 1 📃 Certificatul de Urbanism
Certificatul de Urbanism este actul de informare prin care autoritatile prevazute la art. 4 din Legea nr. 50/1991, republicata, cu completarile si modificarile ulterioare fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in conformitate cu prevederile Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) sau Generale (PUG) si ale Regulamentelor de Urbanism aferente acestora, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii.
Prin Certificatul de Urbanism se stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, ne sunt redate retragerile obligatorii fata de limitele terenului, inaltimile maxime admise ale constructiei propuse, precum si coeficientii urbanistici ai terenului (POT si CUT), prevazuti prin Planul Urbanistic Zonal sau Planul Urbanistic General.
Tot prin Certificatul de Urbanism se stabileste lista ce cuprinde toate avizele si acordurile ce urmeaza sa le obtinem in vederea autorizarii noului obiectiv, precum si obligatia de a contacta autoritatea competenta pentru protectia mediului, in scopul obtinerii punctului de vedere si, dupa caz, al actului administrativ al acesteia, necesare in vederea autorizarii.
Daca la alegerea terenului nu ai apelat la un arhitect, iti vom recomanda din nou sa apelezi in vederea obtinerii Certificatului de Urbanism. Chiar daca legal il poti obtine si singur, trebuie sa stii ce sa soliciti! De exemplu: ai utilitati sau facem bazin vidanjabil? Sunt convins ca vrei si gard! Vrei garaj sau anexa? etc. Toate aceste anexe / utilitati trebuiesc specificate cand solicitam Certificatul de Urbanism, altfel vom avea surpriza ca trebuie sa il solicitam din nou cu completarile mentionate mai sus!
✅ Afla mai multe informatii despre Certificatul de Urbanism din pagina dedicata acestuia > Certificatul de Urbanism Blog > Ce este Certificatul de Urbanism?
Pasul 2 🪨 Studiile de Specialitate
Studiile de specialitate sunt documentatii separate de proiectul de baza (arhitectura), dar care fac parte din documentatia tehnica in vederea obtinerii Autorizatiei de Construire (D.T.A.C.).
Aceste studii realizate de catre specialisti in domeniu, acreditati, ne sunt necesare inclusiv in vederea proiectarii constructiei. In functie de rezultatele acestor analize ale solului / pantelor terenului sau a stadiului constructiei asupra careia dorim sa intervenim (daca este cazul), vom putea realiza proiectele tehnice de arhitectura si rezistenta.
✅ Afla mai multe informatii despre Studiile de Specialitate din pagina dedicata acesteia > Studii de Specialitate
Pasul 3 📑 Avizele si Acordurile
Prin Certificatul de Urbansim ne sunt solicitate, de catre primaria emitenta a acestuia, o serie de acorduri din partea institutiilor competente de specialitate, precum si o serie de avize pentru utilitati. Aceste documente atesta faptul ca proiectul respecta legislatia si normativele in vigoare din domeniul respectiv.
Acorduri / Avize de Specialitate:
Acordul de Mediu: confirma ca proiectul nu va afecta negativ mediul si ca respecta regulile privind protectia mediului.
Avizul de Securitate la Incendiu (ISU-BIF): atesta faptul ca proiectul respecta regulile privind securitatea la incendiu si ca va oferi un nivel adecvat de protectie impotriva incendiilor.
Aviz Protectie Civila (ISU-BIF): atesta faptul ca proiectul respecta regulile privind siguranta civila.
Aviz Ministerul Culturii: in functie de contextul in care ne este solicitat avizul, acesta atesta faptul ca proiectul nu va avea un impact negativ asupra patrimoniului cultural si istoric.
Aviz Autoritatea Aeronautica (AACR): atesta faptul ca proiectul respecta legislatia in vigoare si nu pune in pericol culoarele de zbor.
Aviz Comisia de Circulatie: astesta faptul ca proiectul propus spre avizare respecta normativele in vigoare din punct de vedere parcaje si accese.
Aviz Inspectoratul Regional de Constructii Bucuresti-Ilfov (IRCBI): atesta asigurarea si respectarea normelor si standardelor specifice constructiilor.
Aviz Sanatatea Populatiei: atesta faptul ca proiectul si activitatile ce se vor desfasura in constructia propusa, nu prezinta riscuri semnificative pentru sanatatea si siguranta populatiei.
Aviz Apele Romane: atesta faptul ca, in urma evaluare impactului proiectului asupra resurselor de apa din zona, acesta nu va afecta negativ si nu va pune in pericol calitatea acesteia.
Avize de Utilitati:
Aviz Apa si Canalizare: confirma faptul ca imobilul va avea acces la serviciile de alimentare cu apa si canalizare.
Aviz Energie Electrica: confirma ca imobilul va avea acces la reteaua de energie electrica.
Aviz Gaze Naturale: confirma faptul ca imobilul va avea acces la serviciile de alimentare cu gaze naturale.
Aviz Telefonie si Internet: confirma faptul ca imobilul va avea acces la retelele de comunicatii existente in zona.
Contractul de Salubritate: se realizeaza in vederea asigurarii serviciului de colectare moloz pe durata derularii santierului cat si pentru serciciul de salubritate (deseuri menajere).
Aceste acorduri si avize se vor obtine individual de la autoritatile competente, in baza unor documentatii de specialitate sau standard, in functie de aviz, fiind necesare obtinerii Autorizatiei de Construire.
✅ Afla mai multe informatii despre Acordurile si Avizele solicitate prin Certificatul de Urbanism din pagina dedicata acesteia > Biblioteca de Avize
Proiecteaza cu noi si primesti gratuit toata documentatia (exceptand studiile de specialitate) in vederea obtinerii Avizelor si Acordurilor solicitate prin Certificatul de Urbanism!
Pasul 4 🏡 Proiectam casa
Chiar daca este abia acum mentionat acest aspect, studiul solutiei si chiar proiectarea casei poate incepe imediat ce avem Certificatul de Urbanism! Avem timp astfel sa finalizam proiectul pana ce vor fi emise avizele si acordurile solicitate deja.
Fiecare arhitect are stilul sau de lucru si programul sau de activitate. Noi insa dezvoltam un nou concept: Proiectare Online! Da, online! Stim ca ai deja programul incarcat si iti doresti o colaborare relaxata, lipsita de drumuri, programari si stat in trafic. In era digitalizarii trebuie sa ne adaptam si sa ne canalizam timpul pe ceea ce conteaza! Asa ca nu trebuie decat sa accesezi roce.ro/hello , sa programezi o discutie pe Google Meet si sa ne apucam de treaba!
Studiem impreuna cateva solutii de arhitectura, discutam si realizam modificarile in timp real pana stabilim varianta finala! O trimitem catre rezistenta si instalatii, purtam o discutie impreuna in vederea stabilirii temelor de proiectare iar pana se emit avizele avem proiectele printate si stampilate!
Proiectarea casei este foarte importanta! Totul incepe cu un proiect de calitate! Alege sa construiesti corect, pornind de la un proiect de arhitectura bine definit!
✅ Afla mai multe informatii despre procesul de proiectare din paginile dedicate acestor specialitati > Proiectare
Pasul 5 📜 Autorizatia de Construire
Autorizatia de Construire este un document emis de catre primaria locala, ce permite inceperea lucrarilor de constructie. Ea certifica faptul ca documentatia tehnica depusa este in conformitate cu legislatia in vigoare si cu regulamentul local de urbanism.
Autorizatia de Construire trebuie obtinuta inainte de inceperea oricaror lucrari de constructie si poate fi revocata in cazul in care se constata ca punerea in executie nu respecta proiectul si regulile impuse!
✅ Afla mai multe informatii despre Autorizatia de Construire din pagina dedicata acesteia > Autorizatia de Construire Blog > Ce este Autorizatia de Construire?
Concluzii 🤔
Vrei casa? Nu te speria! Pasii sunt simpli! Urmati cu calm si atentie, vei obtine Autorizatia de Construire fara prea mari batai de cap! Alege un arhitect cu experienta, pe baza unor recomandari sau a unui portofoliu de lucrari si cu siguranta vei avea un aliat de incredere care te va ajuta cu toate documentatiile, sfaturi si recomandari!
Iti uram succes si unde nu stii, intreaba! Nu face rabat la partea de proiectare si nici in executie! Telefonul sau televizorul se schimba usor, o casa este pe viata! Este casa ta!
Ne ocupam de intocmirea documentatiilor pentru obtinerea de Avize si Acorduri strict pentru lucrarile aflate sub contract cu biroul nostru de proiectare!