Consultanţă

Fie ca ai un teren si doresti sa obtii informatii despre posibilitatea de utilizare a acestuia, sau deti deja un imobil pe care doresti sa il extinzi, supraetajezi/mansardezi, sau doar sa il recompartimentezi sau sa ii schimbi fatadele, este bine sa apelezi la consultanta unui profesionist in domeniu.

Vrei consultanţă?

Dacă informaţiile prezentate mai jos nu îţi sunt suficiente sau doreşti să afli altceva, ne poţi contacta prin email.

Consultanţa personalizată se realizează doar contra cost, în funcţie de complexitate!

Dupa o discutie / vizita pe teren putem obtine o idee despre ceea ce se poate realiza, stabilim parametrii si potentialul lucrarii, intocmim documentatia pentru un Certificat de Urbanism, obtinem datele necesare legate de retragerile / limitele sau extinderile admise, calculam suprafetele construite, desfasurate si inaltimile optime si alegem materialele potrivite.

 

In functie de rezultatul final putem demara proiectul de arhitectura impreuna cu toate documentatiile necesare avizarii si autorizarii lucrarii. 

 

Studierea preliminara a unui teren impreuna cu un specialist, poate fi de folos in vederea achizitionarii si utilizarii acestuia la un potential maxim!

 

Pentru interventii asupra unei constructii existente este necesar si recomandat realizarea unei Expertize Tehnice asupra structurii existente. In functie de lucrarea ce se propune a fi realizata (extindere, supraetajare, mansardare), este recomandat sa contactezi un arhitect si un inginer expert, in vederea solutionarii cerintelor. In functie de rezultatul Expertizei Tehnice, se vor studia posibilitatile de implementare a proiectului.

Ce trebuie sa aflu cand doresc sa cumpar un teren?


Atunci cand dorim sa construim o casa si suntem in cautarea locului perfect, trebuie sa tinem cont de cateva aspecte: 1. Solicita la primaria localitatii/sectorului aferent un Certificat de Urbanism pentru Informare; 2. Verifica incadrarea acestuia in PUG/PUZ, proprietatile terenului, POT/CUT; 3. Realizeaza un Studiu Geotehnic pentru a afla proprietatile terenului; 4. Tine cont de pantele acestuia; 5. Solicita actualizare cadastrala pentru a verifica corectitudinea limitelor de proprietate; 6. Verifica la autoritatile publice aferente eventuale viitoare exproprieri in vederea largirii drumului de acces; 7. Verifica la institutiile aferente de alimentare si retele, ca pe teren sa nu existe trasee subterane (conducte, cabluri, etc) ce vor limita suprafata de construire, sau daca nu te afli cumva in raza de protectie a unei retele, chiar daca aceasta nu se afla pe terenul tau; 8. Discuta cu un arhitect posibilitatea de folosire a terenului, in functie de dimensiunile acestuia, deoarece avem retrageri obligatorii fata de limitele de proprietate (vezi articol "Dimensiunile minime ale terenului") 9. Nu ar fi rau sa iti cunosti vecinii 😊




Dimensiunile minime ale terenului


Daca doresti sa cumperi sau deti deja un teren, trebuie sa sti ca nu este obligatoriu ca acesta sa fie si construibil, depinzand de mai multi factori. Primul aspect este ca terenul sa fie in intravilan, chiar daca incadrarea acestuia in categoria de folosinta este arabil, aceasta poate fi schimbata in curti constructii direct prin Autorizatia de Construire. Suprafata minima a acestuia trebuie sa fie de 150 mp in zona urbana sau 250 mp in extraurban. Deschiderea terenului (de obicei la strada fiind latura cea mai scurta) este un factor foarte important. Aceasta ne dicteaza, prin retragerile fata de vecinatati, limitele construibile ale casei. Retragerile minime fata de vecinatati (limitele de proprietate), in cazul constructiilor izolate (libere pe toate laturile) sunt de jumatate in inaltimea la streasina, dar nu mai putin de 3.00m de la peretele exterior al casei la limita de proprietate. Spre exemplu, in cazul in care detinem sau dorim sa achizitionam un teren cu deschidere de 12.00m, vom avea in vedere retrageri pe ambele laturi (in cazul unei constructii izolate in regim P+1E) de minim 3.00m, rezultand o constructie cu latime de maxim 6.00m.




Ce sunt proiectele tehnice si de ce am nevoie de ele?


Proiectele tehnice sunt documentatiile de specialitate, intocmite de persoane autorizate necesare atat la autorizarea lucrarilor de construire cat si la realizarea lor. Proiectele sunt de doua tipuri: 1. Documentatie Tehnica Autorizatie de Construire (DTAC) sau Demolare (DTAD) intocmita in vederea obtinerii Autorizatiei de Construire/Demolare 2. Proiecte Tehnice Executie (PT) intocmite in vederea executiei; Atat DTAC/DTAD cat si PT sunt compuse din 3 specialitati: arhitectura, instalatii (termice, electrice, sanitare, ventilatii) si rezistenta. Fiecare documentatie este intocmita conform legii si se supun avizarii de catre institutiile competente in vederea emiterii avizelor si acordurilor necesare cat si a obtinerii Autorizatiei de Construire. Pentru interventii asupra unor constructii existente, ex. mansardari, extinderi, supraetajari sau demolari, va fi nevoie sa se realizeze Expertizarea Tehnica a constructiilor. Pentru mai multe detalii acceseaza categoria Biblioteca Online > Proiectare




Ce este Certificatul de Urbanism?


Certificatul de Urbanism este actul de informare prin care autorităţile prevăzute la art. 4 din Legea nr. 50/1991, republicată, cu completările şi modificările ulterioare fac cunoscute solicitantului informaţiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) sau Generale (PUG) şi ale Regulamentelor de Urbanism aferente acestora, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii. Prin Certificatul de Urbanism se stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului, ne sunt redate retragerile obligatorii fata de limitele terenului, inaltimile maxime admise ale constructiei propuse, precum si coeficientii urbanistici ai terenului (POT si CUT), prevazuti prin Planul Urbanistic Zonal sau Planul Urbanistic General. Tot prin Certificatul de Urbanism se stabileste lista ce cuprinde toate avizele si acordurile ce urmeaza sa le obtinem în vederea autorizării noului obiectiv, precum si obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru protecţia mediului, în scopul obţinerii punctului de vedere şi, după caz, al actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării. Prin Certificatul de Urbanism, obtinem informatiile necesare in legatura cu oportunitatile de construire, si anume: - incadrarea in planurile de urbanism (PUG/PUZ) si functiunile admise; - retragerile minime obligatorii fata de vecini si retragerile fata de drumurile de acces; - retragerile fata de alte cladiri existente pe terenul studiat sau in imediata apropiere; - nivelul de inaltime maxim admis; - procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) si coeficientul de utilizare al acestuia (C.U.T.); - retragerile de la drumul principal de acces in cazul in care autoritatile zonale au in vedere largirea arterei stradale; - lista de avize si acorduri necesare in vederea obtinerii Autorizatiei de Construire; OBTINEREA CERTIFICATULUI DE URBANISM SE POATE FACE DUPA CE AM PARCURS URMATORII PASI: a) vizita la teren impreuna cu arhitectul (daca este cazul); b) delimitarea terenului prin plan de cadastru si obtinerea planurilor de cadastru (O.C.P.I.); c) stabilirea unui plan preliminar de proiectare in vederea intocmirii documentatiei pentru obtinere C.U. ATENTIE: CERTIFICATUL DE URBANISM ARE DOAR ROL INFORMATIV, NU TINE LOC DE AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE SAU AUTORIZATIE DE DEMOLARE SI NU CONFERA DREPTUL DE A EXECUTA LUCRARI DE CONSTRUCTII! Daca investitia se afla pe un teren incadrat in zona protejata sau cladirea asupra careia se intervine este trecuta pe lista imobilelor de patrimoniu cu valoare istorica, documentatia necesara obtinerii Certificatului de Urbanism va fi depusa la Primaria Municipiului Bucuresti - Registratura. Vezi pagina dedicata documentatiei necesare obtinere Certificat de Urbanism, in Biblioteca Online > Avize si Acorduri > Certificat de Urbanism




Ce sunt POT si CUT?


POT - Procentul de Ocupare al Terenului CUT - Coeficientul de Utilizare al Terenului Calcul POT: suprafata construita ÷ suprafata teren x 100 Calcul CUT: suprafata construit desfasurata ÷ suprafata teren Mai exact, acesti doi coeficienti urbanistici ne dicteaza suprafata (mp) maxima construibila (amplenta la sol) pe terenul disponibil, prin calculul POT si suprafata toata desfasurata (amprenta constructiei + etajele acesteia) prin calculul CUT. Coeficientii urbanistici se pot modifica in procent de maxim 20% prin documentatii urbanistice de specialitate de tip PUZ (Plan Urbanistic Zonal).




Ce este Autorizatia de Construire?


Autorizația de Construire / Desființare este actul de autoritate al administrației publice locale - județene, municipale, orășenești sau comunale, în baza căruia se pot executa lucrări de construcții (potrivit prevederilor art. 2 din Legea 50/1991) și pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea și funcționarea obiectivelor de investiții, respectiv pentru dezafectarea construcțiilor și amenajărilor. Autorizația de Construire / Desființare poate fi obținută în baza unei Documentații Tehnice pentru obținerea Autorizației de Construire (DTAC) ce cuprinde Certificatul de Urbanism, o serie de acte, avize şi acorduri, studii de specialitate (studiu geotehnic, ridicare topografică, studiu de însorire, etc.) precum şi proiectele tehnice (arhitectura, instalatii, rezistenta şi urbanism - dacă este cazul), ce vor fi depuse la autoritatea publică locală. Dacă investiția se află pe un teren încadrat în zonă protejată sau clădirea asupra căreia se intervine este trecută pe lista imobilelor de patrimoniu cu valoare istorică sau în raza de protecție a unui monument istoric, documentația necesară obținerii Autorizației de Construire / Desființare va fi depusă la Primăria Municipiului Bucuresti (PMB) - Registratură. Autoritatea emitentă a Autorizației de Construire / Desființare va stabili o perioadă de valabilitate de 12 luni de la data emiterii care va putea fi prelungită cu încă 12 luni, interval în care solicitantul este obligat să înceapă lucrările de construire / desființare. În această situație, valabilitatea Autorizației de Construire / Desființare se extinde pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzute prin aceasta, în conformitate cu proiectul tehnic. Depunerea documentației în vederea prelungirii Autorizației de Construire / Desființare este de minim 14 zile înainte de expirarea acesteia.
Neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite conduce la pierderea valabilității acesteia, fiind necesară emiterea unei noi Autorizații de Construire / Desființare. În situația în care caracteristicile nu se schimbă fată de condițiile inițiale, se va putea emite o nouă Autorizație de Construire / Desființare, fără a fi necesar un nou Certificat de Urbanism. Vezi pagina dedicata documentatiei necesare obtinere Autorizatiei de Construire, in Biblioteca Online > Avize si Acorduri > Autorizatia de Construire




Ce este Autorizatia de Demolare?


Da, Autorizatia de Demolare exista si se emite in baza unui Certificat de Urbanism, a avizelor si acordurilor solicitate prin acesta precum si a studiilor (expertiza tehnica dupa caz, etc.) si proiectelor de specialitate. In Autorizatia de Demolare ne sunt enumerate conditiile si obligatiile constructorului si ale beneficiarului. Vezi pagina dedicata documentatiei necesare obtinere Autorizatiei de Demolare, in Biblioteca Online > Avize si Acorduri > Autorizatia de Construire\Demolare